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财务较上市房企属于稳健水平 中梁控股上市后融资体系有望再优化

原标题:财务较上市房企属于稳健水平 中梁控股上市后融资体系有望再优化

《投资时报》记者 杨帆

日前,中梁控股(2772.HK)已结束簿记,募集资金35亿港元。此前,中梁表示每股最高发售价为6.68港元,以总共5.3亿股股份计,相当于在定价区间上限定价。募资资金主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款和一般营运资金用途。

公开资料显示,中梁控股集团是一家大型房地产开发商,总部位于上海,覆盖124个城市,目前进入地级市的数量仅次于碧桂园和恒大。2019年被中国房地产行业协会及上海易居房地产研究院评为“中国房地产开发企业二十强”及“发展潜力十强”。截止2019年3月31日,中梁控股集团控股353个物业项目,土地储备约3900万方。布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济高速发展区域。

招股书数据显示,中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿,近三年年复合增长率为131%。究其快速发展原因,是中梁擅长抓住市场轮动、挖掘结构机遇。2015年公司布局以长三角二线城市为主,到2016、2017年,利用棚改机遇,扩张至全国的三、四线城市。2018年下半年,回归二线和强三线城市,且截至目前,公司二线和三线的占比在不断提升。

除了踩准行业发展周期,中梁在拿地策略上也是可圈可点。公司拥有全国700名专业投资人员,覆盖超过100个城市。同时项目多为中小体量、低总价,保证了短、平、快周转。在土地筛选方面,公司主要关注基数大、城市化率提升快、人口流入多的城市,也关注当地房地产市场的容量和城市的市场健康程度。最重要的是利润率和现金流,拿地时,公司十分重视现金流的安全度和转正时间。中梁表示,2018年其跟踪了全国超过8000块土地的项目,最终获取的土地只有3%。

从百亿到千亿,中梁仅用了三年的时间,速度之快,不免让人关注其未来增速是否能延续。对此,中梁副总裁游思嘉先生表示,今年的销售增长率预期会在头三十强的开发商里面的增长排在前列的。执行董事兼首席执行官黄春雷先生则在回答3000亿目标时表示,理想总是要有的,好的行情再来一波,3000亿也是有可能的。但随后他也表示:"这次上市以后,我们的整个想法也会转变一些,先不设定一个具体的目标,但是肯定以稳健、利润、风控作为方向,规模的话有机会就做大一点,没机会的话小一点。”

财务方面,营业收入方面,公司以年复合增长率221%从29.25亿增长至2018年的302.15亿。净利润方面,中梁2018年实现净利润25.26亿,同比去年增长406%。总资产方面,公司以年复合增长率90%的速度从2016年的463亿增长至2018年底的1681亿,2018年末总权益为67.54亿,现金及银行结余为230.81亿,有息负债为270.05亿,现金基本上可覆盖短期负债,现金和资金链较安全、流动性较高。净负债率方面,公司2018年末净负债率为58.1%,处于一个非常稳健的水平。

融资渠道方面,公司与多家大型国有及股份制银行建立长期合作关系,如中国银行、中国建设银行、中国农业银行、招商银行等,也与多家大型信托公司保持长久的合作关系,如平安信托、中信信托等,其中,银行贷款占比接近一半。预计公司上市后,融资渠道有望进一步改善,融资成本有望进一步压缩。

业内专家表示,自5月起中国CDS指数反弹,风险偏好至底部持续回升,近期央行行长表态贸易摩擦“中国有足够的政策空间来应对,包括调整利率和存款准备金率”,降息降准预期明显再度加强,长端利率回落与CDS回升表现一致,反映风险偏好一定程度在反映利率改善预期,利好房地产板块。从结构上看,优质地产股投资潜力较大,特别是像中梁新上市千亿房企,投资潜力较大。

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